Il mercato immobiliare si spacca in tre: al Nord domina l’acquisto della prima casa, il Sud diventa la nuova frontiera del rendimento, mentre la Sardegna si conferma regina indiscussa dei prezzi.
Il Settentrione traina il settore grazie alla domanda residenziale delle famiglie, mentre il Mezzogiorno attrae investitori a caccia di profitti legati al turismo e agli affitti brevi. In questo scenario, le località sarde svettano per i costi al metro quadro, stabilendo nuovi record di esclusività.
Mentre Londra perde il suo appeal fiscale, il Belpaese si candida a nuova patria dei capitali internazionali. Il Market Report 2026 di Engel & Völkers e Nomisma fotografa un mercato a due velocità: il Nord consolida la residenza, il Sud si trasforma in una macchina da investimenti e il Centro resta l’enclave globale.
MILANO – Non è più solo una questione di “dolce vita”. Il mattone di pregio in Italia si è ufficialmente trasformato in un asset di protezione e diversificazione per i grandi patrimoni globali. In un panorama internazionale segnato da profonde incertezze geopolitiche e dalla metamorfosi fiscale di piazze storiche come Londra, l’Italia accelera. Secondo la seconda edizione del Market Report Italia 2026, curato da Engel & Völkers in collaborazione con Nomisma, il settore premium ha chiuso il 2025 con una domanda in crescita del 6,3%, confermando una vitalità che sfida i tassi d’interesse e le oscillazioni macroeconomiche.
L’Effetto “Exodus” e il nuovo scacchiere fiscale
Il vento è cambiato. La stretta britannica sui regimi fiscali per i non-domiciliati ha innescato un travaso di capitali verso il Sud Europa, con l’Italia nel ruolo di protagonista. «L’immobiliare di pregio nel nostro Paese si conferma resiliente e attrattivo», spiega Muhannad Al Salhi, CEO di Engel & Völkers Italia. «Nonostante un fisiologico assestamento della crescita dei prezzi (tra +1,3% e +1,9%), lo scenario resta positivo, alimentato da una domanda estera che ormai pesa per il 35% delle transazioni totali».
Il Nord: Milano e la “Fame” di Prima Casa
Se il mercato corre, lo fa con motori diversi a seconda della latitudine. Nel Settentrione, il lusso è sinonimo di residenzialità. Oltre il 50% delle compravendite riguarda l’abitazione principale.
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Milano sul podio: Il capoluogo lombardo resta la piazza più cara d’Italia per i grandi centri urbani. Gli attici del Quadrilatero e di Brera viaggiano su una media di 23.000 euro al mq, con punte di 27.000 euro. La città attira una domanda “executive” che cerca efficienza e prestigio.
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L’Arco Alpino e i Laghi: La tendenza si estende alle località d’élite. Courmayeur tocca i 20.000 euro al mq, mentre Cortina d’Ampezzo, nel pieno dell’effetto post-olimpico, raggiunge i 24.000 euro. Sorprende il Lago di Garda, che con picchi di 10.000 euro supera i competitor diretti come il Lago Maggiore.
Sud e Isole: La Frontiera dell’Investimento
Spostando l’asse verso il Mezzogiorno, la logica d’acquisto cambia radicalmente. Qui il mattone non è solo un tetto, ma un moltiplicatore di valore. Il Sud registra la quota più alta di acquisti per investimento (23%).
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Il record della Costa Smeralda: La Sardegna si conferma la “regina del Mediterraneo”. Tra Porto Cervo e Porto Rotondo si toccano vette vertiginose: 47.000 euro al mq per le ville fronte mare, il valore più alto censito nel report.
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L’eccezione Napoli: In controtendenza rispetto al Sud, Napoli resta una piazza “domestica”. Qui l’85% degli acquirenti è italiano e il 90% cerca la prima casa, con prezzi che oscillano tra i 5.800 e i 7.000 euro al mq.
Il Centro Italia: L’Enclave Internazionale
Se il Nord è dei residenti e il Sud degli investitori, il Centro è la patria del Lifestyle Internazionale. In questa fascia geografica, la componente estera (Europa e Nord America) domina il mercato, rappresentando il 52% del totale.
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Toscana e Chianti: La campagna toscana rimane il sogno proibito dei buyer d’oltreoceano, con quotazioni che raggiungono i 15.000 euro al mq per i casali di pregio.
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Roma: Nella Capitale la domanda è polarizzata. Si cercano “trophy asset”: immobili ristrutturati, energeticamente efficienti e dotati di ampi spazi esterni. I prezzi massimi si attestano intorno ai 12.000 euro al mq.
Outlook 2026: Resilienza in un mondo instabile
Le prospettive per l’anno in corso restano solide. L’instabilità globale, paradossalmente, gioca a favore del mercato italiano, percepito come un porto sicuro per i capitali in fuga da aree di conflitto o mercati volatili.
L’analisi di Engel & Völkers delinea un futuro prossimo dove il pregio non sarà più solo una questione di metratura, ma di servizi, sostenibilità e posizione. Che si tratti di un attico vista Duomo o di una villa in Costa Smeralda, il mattone italiano ha smesso di essere un bene rifugio statico per diventare una delle asset class più dinamiche del portafoglio globale.
I Numeri del Mercato (Snapshot 2026)
| Area | Top Price (mq) | Motivazione Principale | Quota Stranieri |
| Milano | € 27.000 | Prima Casa (50%) | Alta |
| Costa Smeralda | € 47.000 | Investimento (23%) | Internazionale |
| Cortina | € 24.000 | Lifestyle / Residenza | Nazionale/Elite |
| Toscana | € 15.000 | Lifestyle | 52% |
| Roma | € 12.000 | Residenza di Pregio | Mista |
